山東省住房和城鄉建設廳

山  東  省  民  政  廳

山  東  省  財  政  廳

關(guān)于印發(fā)山東省住宅專(zhuān)項維修資金

管理辦法的通知

各市住房城鄉建設局、民政局、財政局：

為進(jìn)一步加強住宅專(zhuān)項維修資金管理，保障共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護住宅專(zhuān)項維修資金所有者的合法權益，根據國家和省有關(guān)法律、法規和規章，結合我省實(shí)際，我們制定了《山東省住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。

山東省住房和城鄉建設廳    山東省民政廳    山東省財政廳

                                    2020年5月28日

山東省住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法

                           第一章  總  則

第一條  為了加強對住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》等法律、法規和規章的規定，結合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱(chēng)的維修資金，是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條  維修資金實(shí)行屬地化統一管理，堅持專(zhuān)戶(hù)存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監督的原則。

第五條  省住房城鄉建設主管部門(mén)會(huì )同省財政部門(mén)負責全省維修資金的指導和監督工作。

設區的市住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

縣（含縣級市，下同）物業(yè)主管部門(mén)負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

區物業(yè)主管部門(mén)可根據上級物業(yè)主管部門(mén)授權具體負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

第六條  出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門(mén)或者其他管理部門(mén)劃轉到當地物業(yè)主管部門(mén)進(jìn)行統一管理。

第七條  業(yè)主大會(huì )成立前，維修資金由物業(yè)主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì )成立后，根據業(yè)主大會(huì )決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會(huì )選擇自行管理維修資金的，應當接受物業(yè)主管部門(mén)的管理和監督，在物業(yè)主管部門(mén)選定的銀行設立維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第八條  各級物業(yè)主管部門(mén)應加強維修資金管理信息系統建設，逐步實(shí)現維修資金使用表決、公示查詢(xún)和監督管理的信息化與網(wǎng)絡(luò )化。探索建立全省統一的維修資金管理信息系統，提高維修資金管理效率。

第二章  交  存

第九條  住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第十條  商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5％至8％。設區的市、縣物業(yè)主管部門(mén)應當根據當地實(shí)際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時(shí)調整。交存標準公布前應當報上一級物業(yè)主管部門(mén)備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價(jià)的2%。

第十一條  商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實(shí)行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條  建設單位應當與業(yè)主在購房合同中約定業(yè)主按有關(guān)規定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。

第十三條  物業(yè)主管部門(mén)應當在商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)，資金專(zhuān)戶(hù)下設房屋賬戶(hù)和公共賬戶(hù)。

（一）房屋賬戶(hù)主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶(hù)的增值收益，按照物業(yè)管理區域設總賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分賬。

（二）公共賬戶(hù)主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業(yè)管理區域設總賬，按幢設分賬。一個(gè)物業(yè)管理區域內包含兩個(gè)以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設分賬。

第十四條  物業(yè)管理區域內的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區域內的共用部分、共用設施設備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。

第十五條  公共收益扣除業(yè)主委員會(huì )辦公和業(yè)主大會(huì )同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì )決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條  房屋賬戶(hù)內的維修資金余額不足首期交存額30％的，物業(yè)主管部門(mén)應當向小區業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主發(fā)出續交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應當及時(shí)續交。

第十七條  商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按本辦法的交存標準進(jìn)行補建。

出售公有住房售房時(shí)未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規定補提;業(yè)主未交存的，應當按照規定補交。

第十八條  經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議，業(yè)主可以選擇一次性補交、續交維修資金，或者隨物業(yè)費逐月補交、續交。設區的市、縣物業(yè)主管部門(mén)應當制定具體補交、續交標準和流程。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機構代收補交、續交維修資金的，應當將補交、續交維修資金及時(shí)劃轉維修資金銀行專(zhuān)戶(hù)。物業(yè)主管部門(mén)應當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉補交、續交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章  使  用

第十九條  維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個(gè)維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過(guò)；也可以采用異議表決，即根據業(yè)主共同管理規約的約定，持不同意意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過(guò)。

第二十條  涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會(huì )決定的其他維修項目，從公共賬戶(hù)列支，公共賬戶(hù)資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶(hù)列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶(hù)列支而房屋賬戶(hù)資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，可以先從公共賬戶(hù)中調劑墊付。

第二十一條  維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見(jiàn)的，以延長(cháng)物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過(guò)連續兩年的維修資金年度使用計劃。

第二十二條  維修資金計劃使用，由業(yè)主委員會(huì )根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，連同有關(guān)材料報物業(yè)主管部門(mén)審核備案并組織實(shí)施。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的，應由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議書(shū)后執行。

有條件的小區可按照計劃使用程序申請使用維修資金，購買(mǎi)與電梯維修、更新和改造有關(guān)的保險。

第二十三條  按照維修資金計劃使用程序，業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定通過(guò)公開(kāi)招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知物業(yè)主管部門(mén)劃款。

第二十四條  維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內完成的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十五條  維修資金的一般使用程序，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現問(wèn)題后，進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門(mén)審核備案并組織實(shí)施。

未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規定組織實(shí)施。　

第二十六條  維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。

第二十七條  有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應急維修程序：

（一）物業(yè)管理區域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動(dòng)；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；

（七）地下車(chē)庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十八條  出現需應急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)現場(chǎng)查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會(huì )確認后組織維修。

第二十九條  維修組織單位或者個(gè)人應當選聘具有相應能力的單位，進(jìn)行應急維修的工程施工、驗收、造價(jià)決算等工作。一次或單項應急使用維修資金金額較大的，應當經(jīng)過(guò)工程造價(jià)咨詢(xún)機構的審核。物業(yè)主管部門(mén)應當按照工程進(jìn)度將所需維修費用劃至有關(guān)單位賬戶(hù)。

第三十條  應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或個(gè)人應當將下列材料在小區內明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。

    （一）維修、更新、改造方案；

    （二）工程決算報告；

    （三）工程驗收合格證明；

    （四）涉及戶(hù)數和清冊、分攤方案；

    （五）物業(yè)主管部門(mén)認為按照規定應該公示的其他材料。

第三十一條  相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十二條  因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價(jià)咨詢(xún)等費用應當計入維修、更新、改造成本。

組織維修單位可根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質(zhì)量保證金。

第三十三條  設區的市、縣物業(yè)主管部門(mén)應制定維修資金計劃使用、一般使用、應急使用的具體申請程序，編制并公布相關(guān)示范文本和表格。

 第三十四條  下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；

（三）規劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據規劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修和養護費用。

第四章  監督管理

 第三十五條  物業(yè)主管部門(mén)應當通過(guò)公開(kāi)招標或按照財政部門(mén)有關(guān)規定選定商業(yè)銀行，開(kāi)立維修資金管理專(zhuān)戶(hù)，并把資金保值增值、管理高效等指標作為選擇專(zhuān)戶(hù)銀行的依據。

第三十六條  經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會(huì )應當具備相應條件并向物業(yè)主管部門(mén)提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業(yè)主大會(huì )同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規約；

（五）物業(yè)主管部門(mén)認為必要的其他材料。

第三十七條  維修資金賬戶(hù)應當通過(guò)轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶(hù)中。

第三十八條  維修資金應當建立公示和查詢(xún)制度，公開(kāi)電話(huà)、網(wǎng)站，接受業(yè)主對公共賬戶(hù)和房屋賬戶(hù)中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)，接受社會(huì )投訴監督。

第三十九條  物業(yè)主管部門(mén)在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規定將維修資金用于定期組合存款、購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四十條  維修資金增值收益應當定期分配，當年交存部分的收益可按同期銀行活期利率計算，其余部分的年化收益以不低于同期銀行一年定期存款基準利率計算。

第四十一條  房屋轉讓時(shí)，該房屋賬戶(hù)中結余的維修資金隨房屋所有權同時(shí)自動(dòng)轉移。

第四十二條  房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產(chǎn)權關(guān)系返還相應業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位或按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第四十三條  維修資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算，應當執行國家和省財政部門(mén)有關(guān)規定。財政部門(mén)應當加強對維修資金收支財務(wù)管理和會(huì )計核算制度執行情況的監督。

第四十四條  物業(yè)主管部門(mén)應按照有關(guān)規定定期對維修資金管理情況開(kāi)展財務(wù)審計，公開(kāi)審計結果，并依法接受審計部門(mén)的審計監督。

第四十五條  收取維修資金，應當出具省財政部門(mén)統一監制的山東省財政票據（電子）。

第四十六條  省、設區的市住房城鄉建設主管部門(mén)應當會(huì )同同級財政部門(mén)加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動(dòng)。

第四十七條  惡意騙取、套用維修資金的單位和個(gè)人，或者因業(yè)主未按照規定補交、續交維修資金，導致延誤維修時(shí)機，給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔法律責任。

第五章  附  則

第四十八條  在住宅物業(yè)管理區域內，單獨依法登記權屬的車(chē)庫（包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位）等其他非住宅物業(yè)，應當按照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十九條  保障性住房按照規定實(shí)行維修資金制度。國有土地上房屋征收產(chǎn)權調換住房、城中村改造安置住房、農村新型社區住宅和用于銷(xiāo)售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規定建立維修資金制度。

第五十條  未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，由社區居委會(huì )代行本辦法規定的業(yè)主委員會(huì )的職責。

第五十一條  各地應當根據本辦法規定，結合當地實(shí)際，制定具體的實(shí)施辦法。

第五十二條  本辦法自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。